Мы работаем
пн-пт 9:00 до 20:00
сб-вс 10:00 до 18:00
Контактный телефон
8 (391) 272-38-38
Наш офис
Красноярск
ул. Водопьянова, д. 7а - 240

Продажа квартиры. Советы собственникам.

В этой статье мы постарались осветить основные этапы продажи недвижимости, без лишнего пафоса и с примерами. Полезна будет и покупателям.

  1. Принятие решения о продаже
  2. Определение цены
  3. Размещение рекламы
  4. Показ квартиры
  5. Сделка
  6. Что дальше?

Принятие решения о продаже

Решение о продаже недвижимости – очень важный этап, который проходят все без исключения продавцы. Цели и задачи могут быть совершенно разными: разъезд, увеличение жилой площади, невозможность выплачивать ипотеку, переезд в другой город, потребность в наличных деньгах, раздел имущества и т.д. – все это факторы влияющие на цену, строк и способы продажи, а так же методы организации сделки.

В любом случае, ознакомиться с тем, как это решалось другими людьми – не помешает. Не стоит пренебрегать чужим опытом, если он положительный и, особенно, если отрицательный. Это поможет избежать как распространенных ошибок, так и не вполне очевидных.

Мы рекомендуем обратиться к вашим знакомым, которые оказались в подобной ситуации, а если вы не хотите афишировать свои жизненные обстоятельства, круг ваших знакомых ограничен или есть сомнения в их искренности, вы всегда можете набрать номер телефона, указанный вверху страницы, и мы разрешим все ваши сомнения, опираясь не только на наш опыт проведения подобных сделок, но и на опыт наших коллег и конкурентов. Консультации такого рода у нас всегда бесплатны.

Мотивация – это очень важный фактор. Причины, по которым вы продаете свою замечательную квартиру или дом, будут интересовать буквально всех: и риэлторов, и будущих хозяев и даже ваших соседей. Здесь главное – не обмануть самих себя, и убедиться в том, что остальные собственники или заинтересованные лица вас поддерживают. В последний момент перед сделкой, узнать что кто-то из ваших близких, не очень настроен на продажу и смотрел на ваши действия, как на увлекательную, но безуспешную авантюру – не очень приятно и не способствует достижению цели.

Определение цены

«Кому надо – тот купит» и «На рынке два дурака – один продает, другой покупает» – мощные по своей энергии аргументы, но это не про недвижимость, а про картошку. Если поставить цену слишком высокой («пусть будет цена такая, если что поторгуемся»), то «тот, кто надо» просто не позвонит и «если что» – не случится. Среди людей, оперирующими суммами от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов рублей, дураки встречаются крайне редко. С низкой ценой и так все понятно.

Цена, с которой вы выходите на рынок недвижимости – самый главный фактор влияющий на скорость продажи и на её возможность, в принципе. При определении цены, важно абстрагироваться от того что это квартира ваша, вы вложили в нее всю душу и делали ремонт «как для себя». «Если Серега, вон, свою продал за такие деньги, то мы уж тем более продадим» – самый частый аргумент, который мы слышим при ценообразовании. Во-первых, «Серега» может слегка лукавить, во-вторых, у него мог быть эксклюзивный покупатель, который готов был заплатить любые деньги, чтобы купить именно его квартиру, ну, например, дети поближе перевозили престарелых родителей и хотели, чтобы они жили этажом выше. Рассчитывать на то что в ближайшее время появится покупатель с такой же мотивировкой – неразумно. Такие сделки, крайне редки, молва о них распространяется по городу молниеносно и возвращается назад от многих людей, с искаженными обстоятельствами и именами, и складывается впечатление, что таких сделок много, ну и, естественно, «Серегу» знают лично.

Мы рекомендуем сделать подборку аналогичных квартир, пообщаться с собственниками, на предмет обстоятельств продажи, выяснить сколько времени они уже продают квартиру, сколько людей смотрело ее и почему не купили. Здесь важно выяснить их мотивацию: если у них срочная продажа и они выставили квартиру по минимальной цене, или же разъезжаются и пытаются продать 2-комнатную по цене двух 1-комнатных – это нетипичные условия продажи, а во втором случае она, вообще, малоосуществима.

Практически, это можно осуществить тремя способами: 1. представившись покупателем, осмотреть аналогичные квартиры в районе или 2. риэлтором. В первом случае вам придется столкнуться с агентами, одной из задач которых стоит не допускать пустые просмотры и отсекать псевдопокупателей, во втором, с продавцами, которые не показывают агентам недвижимость без покупателя или негативно к ним настроенными.

Третий вариант – обратиться к нам и мы для вас сделаем экспресс-оценку или полноценный отчет об оценке вашей квартиры. Все-таки, наша компания создана на основе оценочной компании и, в первую очередь, мы оценщики и кадастровые инженеры, а потом уже специалисты по продаже недвижимости. Цены здесь и они не кусаются, но решение принимать вам. Телефон вверху страницы.

И да! У риэлтора задача не уронить цену, а продать квартиру. Просто мы пропускаем все этапы, связанные с «попробуем выставить так, не получится – снизим» и сразу рекомендуем цену, которая позволит собрать всех потенциальных покупателей и выбрать того кто предложит больше – это и будет рыночная цена квартиры. Много реальных покупателей всегда лучше чем мало.

Размещение рекламы

На этом этапе, никаких рекомендаций, кроме банальных, мы дать не можем. Квартиру нужно красиво сфотографировать: в кадре не должно быть личных вещей; крышка унитаза, если есть, должна быть закрыта, если нет, то это фото лучше не выкладывать; в кадре не должно быть людей и животных; если вы фотографируете напротив окна, то фотографии могут получится темными – нужно включить дополнительный свет, либо обработать в фоторедакторе.

Баннер или рекламные телефоны нужно размещать ПОД ОКОМ, не НА ОКНЕ!

Подготовьте описание квартиры. Мы понимаем, что лучше собственника, который вложил в нее душу, с этим никто не справиться, поэтому никаких советов давать не будем. Разве что, избегайте всевозможных сокращений, типа СТП или м/к, не стоит, так же писать 2-ух комнатная квартира (2-комнатная, надежнее и правильнее) – это все очень плохо индексируется поисковиками.

Разместите квартиру на всех сайтах, которые поисковики выдают на первой странице и не помечены надписью «реклама» – они в топе пока за это платят деньги, когда перестанут платить, они вернуться назад, например на двадцатую страницу, вместе в вашим объявлением. Оно вам надо?

Если вы решили оповестить агентства о продаже своей недвижимости, то может возникнуть ситуация, когда ваша квартира появится на всех сайтах, но от разных агентств и по разной цене. Естественно, больше всего звонков будет собирать то объявление, у которого цена ниже, и естественно, что остальные агентства, через какое-то время, захотят выяснить, почему деньги на рекламу тратятся, а звонков нет. Выяснят они это очень быстро и сразу же выставят цену еще ниже. В результате, марафон по продаже квартиры превратится в марафон по собиранию звонков, а поскольку все знают что эта квартира за такие деньги не продается, то будут уводить покупателей на другие объекты.

Показ квартиры

Первое, на чем стоить заострить внимание, это то, что вы стали к себе домой пускать совершенно посторонних людей, сами рассказываете им когда вы бываете дома, показываете замки, двери, какая стоит сигнализация, где находятся сейфы и т.д. В этом случае нужно озаботиться сохранением контактных данных покупателей и их паспортных данных. Если вы поручили продажу агентству, выясните делают ли это они.

Второе – внешний антураж квартиры. Если бы покупателя интересовали только стены, то можно было бы продавать недвижимость исключительно по альбомам с планировками, но потенциальные покупатели формируют свое впечатление о квартире по порядку в доме, запахам, состоянию подъезда и многому другое. Поэтому, перед каждым просмотром необходимо провести уборку, не должно быть грязной посуды и, тем более, не готовьте рыбу. Время показа лучше выбирать таким, чтобы и квартира заиграла всеми красками и ее недостатки не бросались в глаза. Асоциальные элементы, исследующие свой внутренний мир, возле подъезда, или громкая красивая песня, из соседской квартиры, – не прибавят привлекательности вашей недвижимости.

Среди тех кто приходит смотреть вашу квартиру, значительная часть – это не ваши покупатели, даже потенциальные. Помните, из п.3, как вы сами определяли цену? Или у них своя квартира еще не продана или ждут решение по ипотеке или она им изначально не подходит, «но раз уж здесь, то давайте зайдем». Таких нужно отсекать сразу: первые – ваши конкуренты (зачем они вам?), со вторыми, вообще непонятно, продадут ли они свою квартиру и когда (там тоже не все понятно, ни с ценой, ни с качеством), одобрит ли банк им кредит и т.д., третьи… ну, зато у вас дома порядок, дети вымыты, причесаны и расставлены по росту, да и вы пораньше с работы ушли.

А что оставшиеся? Если на этапе определения цены, вы сделали все верно, то они наверняка есть, но даже если квартира ваша им подходит, то, в любом случае, они будут смотреть еще. Нет таких покупателей, которые посмотрели всего одну квартиру и сразу ее купили. Людям нужно предоставить ассортимент и желательно участвовать в анализе вариантов и принятии решения. Очень важно понимать с чем они сравнивают вашу квартиру и если они выбрали не ее, то почему. Запросто может быть, что для продажи квартиры, не цену нужно снижать, а поменять лоток у кошки или чуть–чуть подклеить обои. Ну, в общем, фраза «Давайте я вам еще подберу варианты и мы вместе посмотрим» – вполне имеет право на жизнь, со статусом риэлтора она сочетается абсолютно точно, а как ее вписать в статус покупателя – нужно серьезно думать,мы не знаем правильно ответа.

Сделка

С самой организацией сделки, у продавца меньше всего проблем.

Все договоренности составленные не на бумаге – не существуют. Если наши намерения тверды, то почему бы их не записать, например, в виде договора?

Обязательно нужно составить правильный предварительный договор и получить задаток. Будет несколько неприятно, если вы уже выпишетесь, оформите все документы в органах опеки и выберете себе новую квартиру, а сделка не состоится. Потраченное время и деньги должны быть компенсированы. Важно понимать, что задаток оформляется отдельным договором задатка, если о задатке идет речь в предварительном договоре купли-продажи, то он считается авансом, даже если называется по другому и подлежит возврату. В этом случае нужно оперировать другими терминами, например аванс и неустойка. Особое внимание необходимо обратить в каких случаях он возвращается, а в каких нет, и в каких случаях вы его должны вернуть в двойном размере.

Чтобы не оказаться на улице в день сделки, особое внимание следует уделить порядку передачи недвижимости и сроку, в течение которого вы можете проживать в своей бывшей квартире. Его нужно рассчитать очень тщательно, с учетом того что собственникам вашей новой недвижимости тоже нужно куда-то переезжать.

Если сделка ипотечная, вам нужно встретить оценщика, как правило в рабочий день, в светлое время суток, дождаться одобрения вашего договора и объекта банком.

Если в числе собственников несовершеннолетние, то необходимо получить одобрение органов опеки.

Если собственников несколько, то такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса – это дополнительные расходы.

Следует продумать место и способ передачи денег. Рекомендуем делать это прямо в банке, чтобы не возить с собой крупные суммы денег, там же можно и подписать основной договор купли-продажи. Банк, в случае ипотечной сделки, может настоять на расчете через индивидуальную сейфовую ячейку или через аккредитив.

Что дальше?

Ну вот. Деньги вами получены и, если вы не планировали покупать другую недвижимость, то будет хорошей приметой, если они немного отлежаться, перед тем как их тратить.

А если вашей целью была покупка другой недвижимости, то рекомендуем вам прочитать наши советы для покупателей.