Мы работаем
пн-пт 9:00 до 20:00
сб-вс 10:00 до 18:00
Контактный телефон
8 (391) 272-38-38
Наш офис
Красноярск
ул. Водопьянова, д. 7а - 240

Покупка квартиры. Процесс и подводные камни.

В этой статье мы постарались осветить основные этапы покупки недвижимости. Текст постарались сделать живым, интересным и понятным, без лишнего пафоса и с примерами. По мере возможностей, будет дополняться и расширяться. Полезна будет и продавцам.

  1. Принятие решения о покупке недвижимости
  2. Сбор информации о рынке
  3. Поиск источников финансирования
  4. Подбор вариантов
  5. Реальный просмотр объектов
  6. Выбор оптимального варианта
  7. Сделка

Принятие решения о покупке недвижимости

Пришла в голову мысль купить недвижимость, но терзают сомнения? Нужно определяться. Так просто она вас не отпустит. Источник этих мыслей может быть разным: надоело платить аренду и хочется уже платить за свое, стало тесно, родился новый член семьи или же просто родилась семья, детям нужна отдельная жилплощадь, получили материнский капитал или жилищный сертификат, появился излишек денег, который необходимо куда-то вкладывать, не можете или не хотите жить вместе и т.д. В любом случае нужно что-то делать и с чего-то начинать.

Если у вас жилищный сертификат, то нужно действовать быстро, срок его действия увеличили, но всего до 3 месяцев.

Сертификат на материнский (семейный) капитал, вроде бы и бессрочный, но индексируют его не так быстро как растут цены. В 2016 году этого, вообще не произошло, да и деньги, лежащие без дела – выглядят странно.

По какой бы причине вы не хотели разъехаться, то затягивать с этим тоже не стоит, дальше она может превратиться в серьезную проблему.

Инвестирование – самый сложный случай и для принятия решения нужно тщательно сопоставить динамику цен на рынке недвижимости, с альтернативными способами размещения денежных средств, спрогнозировать ожидаемый доход, срок и размер возврата денежных средств (реверсию). Вы можете это сделать сами, используя мониторинг рынка недвижимости, который мы регулярно публикуем на нашем сайте, или обратиться к нам. Как оценщики, мы регулярно делаем такие расчеты и, естественно, владеем всей необходимой методологией.

Сбор информации о рынке

Прежде чем начать звонить по объявлениям о продаже, нужно тщательно изучить рынок и сопоставить стоимость жилья в разных сегментах и районах. 4-комнатная квартира может запросто оказаться дешевле 3-комнатной, а 2-комнатная в кирпичном доме дороже 3-комнатной в панельном. И если вы расширяетесь, то большая площадь будет приоритетнее, чем материал дома.

Ресурсов в сети для поиска недвижимости предостаточно и вы можете воспользоваться любым из них. Данные предварительно нужно очистить. 1. От уже проданных объектов, которые забыли снять с рекламы; 2. Рекламные квартиры – размещены агентствами исключительно для привлечения звонков, в природе не существуют, по телефону отвечают что «она уже подписана, но мы вам подберем точно такую же», характерная особенность – привлекательная цена, чуть-чуть ниже среднего, с хорошими фотографиями, ну или как повезет; 3. Квартиры для срочной продажи, по цене ниже среднего – иметь ввиду что они есть – можно, но полагаться что они останутся к моменту, когда вы созреете – нельзя; 4. Квартиры с максимальной ценой. Здесь вариантов много: собственники незаинтересованны в продаже; недавно вышли на рынок и, в надежде что «на рынке два дурака, один – продает, другой – покупает», ждут своего; наш самый любимый вариант: «–Гоги! Почему на всем рынке помидоры по 100 рублей, а у тебя 300? –Дэньги, нужны!». Есть, конечно, вариант, что там хороший ремонт, но к нему нужно относиться с большой осторожностью, об этом ниже.

Помним: среднюю цену за квадратный метр, корректно сравнивать только в квартирах одинаковой комнатности, планировки, материала дома и примерно одной площади. 41 кв.м. еще можно сравнивать с 39, но с 33 уже никак. Если об этом забыть, то можно долго удивляться тому, что мир сошел с ума и цена за метр в комнате общежития дороже квадратного метра элитного жилья.

Долевого это касается тоже, но там добавляется срок сдачи объекта.

Никаких удельных цен! Только абсолютные значения стоимости!

Теперь вы получили определенную вилку цен, на которую можете ориентироваться, при подсчете того, что у вас есть и сколько вам еще надо.

Кстати, часть работы мы уже сделали для вас: собрали все квартиры со всех сайтов, очистили их от несуществующих и разместили на нашем. Поэтому у многих объектов нет фотографий, зато есть реальная цена реального объекта, а в описании указана дата последнего уточнения информации у собственника.

Согласитесь, что мы проделали огромную работу?

Именно на этих данных мы строим свой мониторинг рынка недвижимости, который используем при оценке. И готовы помочь в приобретении любого из этих объектов.

Поиск источников финансирования

На этом этапе все просто. Жилищный сертификат или материнский капитал – сильно облегчают жизнь, наличные – прекрасный повод для торга. Если нет ни одного, ни другого, ни третьего – тоже не беда.

Ипотека – прекрасный способ улучшить свои жилищные условия. Мифы о том, что проценты драконовские и это кабала на всю жизнь – легко разбиваются расчетами средней сложности, которые мы можем для вас провести совершенно бесплатно, ну или можете сделать это сами, прочитав пару книжек по финансовым и коммерческим расчетам. Заодно можно и посчитать сумму реальной переплаты с учетом инфляционной составляющей. Надо все это соотнести с вашими доходами, чтобы платежи не пробили серьезную брешь в вашем бюджете, и прибавить коммунальную плату. Выбрать банк с приемлемыми условиями, заполнить пакет документов и сдать – после третьего раза становится вполне несложной и увлекательной процедурой. Мы это тоже можем сделать для вас и, при некоторых простых условиях, даже бесплатно. Прямо у нас в офисе, совершенно любой банк!

Подвоха во всех этих бесплатно нет абсолютно никакого. От первого «бесплатно» мы сами становимся все лучше и лучше, а условия второго – здесь.

Подбор вариантов

Ну и вот когда все решение принято, финансы посчитаны и у нас есть положительное решение по ипотеке – мы готовы посмотреть все, чтобы выбрать лучшее. Через пару часов изучения всего, приходит понимание, что вот это все посмотреть не получится, да и не надо.

Рынок недвижимости специфичен тем, что каждый объект уникален – ну не может в одном месте и в одно время существовать две одинаковые квартиры, а еще у них разный вид из окна, состояние, инфраструктура и цена. И все эти комбинации сочетаются самыми причудливым образом.

Сразу скажем, что идеальная квартира еще не построена, а построены только те, которым «еще бы вот это и цены ей бы не было», но «вот этого вот» в них нет, а цена есть. Поэтому приходится расставлять приоритеты, но для начала с ними нужно определиться. Это все сугубо индивидуально: кто-то водит ребенка в определенный детский сад или школу, кому-то важна транспортная составляющая – нормальная парковка или гараж во дворе, развязка, автобусная остановка рядом, кому-то нужен хороший вид из окна, а кто-то на балконе санки складывает и ему это не важно, а важно чтобы зал был квадратный.

По наиболее привлекательным для вас районам, рекомендуем походить ногами, оценить количество и качество инфраструктуры. Если у вас маленький ребенок, то аптека в доме плюс безусловный, а если она работает до 21-00, то весьма сомнительный, нет пандуса – плохо, но жить в этом доме вы будете дольше, чем возить ребенка в коляске. Школа рядом – очень удобно если дети ходят в первый класс, а если в следующем году в институт поступают, то есть и более привлекательные районы.

Критериев масса, но когда вы определитесь с самыми важными, то круг поиска значительно снизится, ну или наоборот – расширятся горизонты.

Начинаем назначать встречи. Старайтесь делать это в один день в одном районе с интервалом в 20 минут. Больше 6 просмотров в день не рекомендуем – каша в голове от различных вариантов, цен и обстоятельств продажи – не способствуют объективному выбору. Сразу, по телефону выясняйте обстоятельства продажи, там может быть обременение, которое вам не подходит, продавцы не готовы выехать быстро, а вам надо, потому что свою уже продали, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько лет в собственности и какая сумма в договоре – есть банки, которые очень сурово относятся ко всему этому. Приехать и посмотреть как красиво совмещен санузел – познавательно, безусловно, но у вас сейчас задача выбрать квартиру, которую одобрит банк в качестве залога.

Попутно выясняется, что самые лучшие варианты – у риэлторов: и цена адекватная и фото красивые. Если вы занимаетесь самостоятельным поиском принципиально, то нужно задать вопрос: кто платит комиссию? Очень странная ситуация, когда платите вы, а агент представляет интересы продавца.

Если же вы решили поручить все это риэлторам, то не станьте сами себе злобным буратиной. Поставив, десяти разным агентам, одну и ту же задачу, вы добьетесь того, что все десять найдут вам одни и те же квартиры (база то у всех одна) и запишут вас на просмотры. Собственник, до этого раз в месяц снижавший цену, почувствует резкий всплеск спроса. С человеком у которого телефон звонит весь день, а вечер, «плотнячком", расписан просмотрами, сложно вести разговор о торге, тут бы старую цену удержать. Потом, конечно, все выяснится и вами и риэлторами, но сколько продавец будет наслаждаться этой иллюзией и узнает ли о том, что вся эта куча звонков была про одного покупателя – загадка. Нет, галочку он, конечно, поставит – риэлторы плохо работают, звонят много, а приводят мало, наверное специально.

Реальный просмотр объектов

Ок. Встречи есть. Поехали. За час всем позвонить и подтвердить встречу – хороший тон, заодно и выясните кто квартиру продает, а кому грядки на даче важнее.

Бахилы с собой иметь нужно обязательно, если с агентом, то у него должны быть. Разуваться не надо. Вы никогда заранее не знаете, что скрывается за красивыми фотографиями с сайта. Наступить во что-нибудь вкусное, на кухне, или двумя ногами залезть в несанкционированый кошачий туалет – шансы есть, да и внезапно порвавшийся носок – душевного покоя не прибавит, одевать чужие тапочки тоже не советуем.

Осмотр квартиры начинать лучше с санузлов, затем элементы отопления, окна и двери. Если в санузлах печально, то не мешает подумать как вы ими будете пользоваться на время ремонта.

Квартиры с хорошим ремонтом – предмет сильно дискуссионный.Скорее всего, сразу после переезда, вы быстро выясните где бывшие хозяева ели, где спали, где висели зеркала, а где стоял шкаф, для некоторых открытием всей жизни было то, что за шкафами обои можно не клеить или стены не красить. Поведение свежего ремонта, вообще, сложно предугадать даже на ближайшие полгода. К выбору таких квартир нужно подходить очень взвешено, переделывать ремонт за который уже заплатили – так себе перспектива.

Документы на квартиру можете посмотреть сразу, можете потом, можете вообще не смотреть – они показывают состояние дел на ту дату на которую составлялись. Текущий статус недвижимости, правообладателей, обременения, можно увидеть только в выписке из ЕГРП – срок изготовления от 1 до 5 дней. Проверка юридической чистоты – отдельная большая тема.

Большое внимание уделите обстоятельствам и причинам продажи, куда собираются переезжать. «Это же наше дело и мы же не обязаны отвечать» – плохой ответ. Если один собственник хочет продавать, а другой только делает вид, то будет весьма неприятно, когда вы закажете все необходимые выписки, откажете остальным продавцам, заплатите за отчет об оценке, а сделка не состоится. (Да. Так бывает. Например, один собственник живет в квартире, а второй нет, но свою долю хочет обналичить. Первому переезжать из полноценной двухкомнатной в то «на что денег хватит» – не очень улыбается. Случай не такой уж и редкий и даже есть целый бизнес по скупке долей у уставших продавать.) Вот здесь (фото 1, фото 2, фото 3) еще одна увлекательная история, но правда это или продавец, спустив все деньги, решил «отжать» назад родное – разберется следствие и суд.

Выбор оптимального варианта

В процессе осмотра, какие-то квартиры вы отмели сразу, а какие-то вас сильно зацепили. Выбирать вы будете, естественно, из последних, их мало и самую понравившуюся вот-вот могут купить, тем более, что сразу после вас еще были просмотры , сам продавец об этом сказал (кстати, помните как вы «заряжали» агентства на поиск этой квартиры?). Вы нервничаете и соблазн купить самую понравившуюся велик, но рассматривать нужно даже те что отмели сразу.

Помимо объективных факторов, есть множество субъективных, которые к самой квартире отношения не имеют, но оказывают благоприятное влияние на формирование положительного облика: чистота, порядок, множество цветов, красивые портьеры подобранные в тон мебели и обоев, запах кофе или домашних булочек – уют и благодать. Но прежний владелец переедет, а вместе с ним и вот это все и окажется, что этот вариант ничем не лучше других а может даже и наоборот.

В общем, кто-то выбирает сердцем, кто-то экспертным методом, мы используем метод анализа иерархий: выбираем значимые факторы, ранжируем их, и попарно сравниваем в отношении каждого объекта и т.д. В случае ипотечной сделки, разговор может идти только в отношении объектов, которые соответствуют требованию вашего банка к залоговому имуществу.

Не мешало бы проверить информацию о хороших спокойных соседях и посетить этот дом в какое-нибудь другое время.

Сделка

Без предварительного договора не приступаем ни к каким операциям, серьезность намерения продавцов должны быть подтверждены предварительным договором. Договоренности, оформленные устно, – не существуют. Только после этого, заказываем выписки и оценку. В предварительном договоре обязательно указываем срок и порядок передачи имущества, а также случаи его расторжения без штрафных санкций. Если вы допустили в договоре пункт, что сделка может не состоятся от того что продавец не может найти себе новое жилье, то этот поиск может стать вашей проблемой.

Задаток оформляется отдельным договором. Всегда. Если слово задаток фигурирует в предварительном договоре, то это, в любом случае, будет считаться авансом, поэтому нужно использовать формулировки с неустойкой и авансом, как таковым.

В условиях российского рынка недвижимости, у покупателя значительно больше рисков чем у продавца, поэтому во всех аспектах сделки нужно разобраться самостоятельно.

Во-первых, документоведы, принимающие документы в регистрирующих органах, не являются государственными регистраторами, которые несут персональную ответственность, а у тех может быть свой взгляд на пакет документов, необходимый для регистрации и зависит он от требований законодательства и условий договора. Справка, не принятая за ненадобностью, может оказаться необходимым документом и донести ее не было бы такой проблемой, если бы продавцы не уехали по трехкратной визе на 270 дней в Таиланд на все деньги. Сделка будет приостановлена, а потом возвращена без регистрации. Поэтому на всякий случай помним: п.4 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что «Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается» и сдаем все что есть. Тем более что некоторые филиалы Росреестра не допускают присутствие на сдаче документов третьих лиц.

Во-вторых, проверить информацию о том была ли куплена квартира, например, в браке, после развода и смены паспорта – практически невозможно, она выдается органами ЗАГС только по решению суда. Возможно оспаривание со стороны второго супруга.

В–третьих, даже после продажи, могут остаться лица имеющие право пользования квартирой и даже после продажи они смогут доказать, что это жилье у них единственное и по решению суда вселиться к вам, например, на кухню. Выписка из финансово лицевого счета, теоретически, может помочь, а практически неизвестно как передавались документы от одной управляющей компании другой, при их смене и передавались ли вообще.

В-четвертых, проверьте степень износа дома. Под видом конфетки может оказаться что угодно. Если вы думаете, что в случае признания дома аварийным, вы получите новую жилплощадь квадрат в квадрат или по количеству прописаных, то нет – это миф. В пределах стоимости определенной результате оценки.

В-пятых, наследники. Распространенное заблуждение, что нотариусы должны их разыскивать. Нет. Они должны уведомить известных по известным адресам. Если наследник сможет доказать в суде уважительность своего затянувшегося обращения за наследством, срок вступления в наследство будет восстановлен. 10 лет – срок исковой давности.

Еще одно заблуждение, что если сделка ипотечная, то все пройдет гладко и рисков никаких. Если бы так было, то банки не настаивали на выдаче кредита после регистрации, через сейфовую ячейку или аккредитив. Страхование титула на весь срок кредита – в явном виде уходит, но в процентной ставке сидит. У банка бизнес на деньгах деньги зарабатывать, а не отстаивать ваши интересы перед третьими лицами.

Оформлять сделку через агентство, ответственность которого застрахована – нормальный вариант, даже если вы ищете все самостоятельно, главное чтобы сумма полиса перекрывала сумму вашего договора и, желательно, чтобы договор страхования был индивидуальным, а не коллективным.